营自然资发〔2019〕281号 签发人：赵 龙
市政府：
接到批转的市住建局《关于办理智胜小区一期门市房产权证的请示》（收文编号10489）后，我局责成市不动产登记中心进行调查核实，并就市住建局提出的意见进行了认真研究。现将智胜小区一期门市房办理产权登记相关情况报告如下：
一、基本情况
智胜小区一期由营口市智胜小区回迁楼工程建设领导小组办公室于2007年建设，2008年竣工。项目开发建设单位隶属原市住房规划建设委，现已撤销，项目出资人为市国资委。该小区计17栋楼，系用于回迁安置，部分住宅楼底层建有商业服务用房，约40户。项目竣工后，开发建设单位将房屋移交给市房征办用于回迁户安置。目前，该项目只有立项批复、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，无土地审批手续、无土地证和项目综合验收手续，且项目审批与建设不符（规划审批为公建部分，实建为商业服务用房）。住宅和商业服务用房的权利人均为市房征办安置的回迁住户。
依据国家法律规定（无论是原房部门执行的《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》，还是现不动产登记部门执行的《不动产登记暂行条例》），建设项目需由建设单位申请办理项目初始（首次）登记后，权利人方能办理个人产权证。因营口市智胜小区回迁楼工程建设领导小组办公室在项目竣工后，未申请办理首次登记而导致回迁安置户不能办理个人产权证。
2010年，为解决2006—2007年我市大部分棚改回迁楼不能办理房屋初始登记问题，原市规划建设委曾向市政府专门上报了《关于为2006—2007年棚改回迁楼办理初始登记的请示》（营住建发〔2010〕60号），提出对包括智胜小区一期在内的15个棚改回迁项目作为历史遗留问题，由原市房产交易管理中心提前办理项目初始登记并为回迁居民办理房照，同时要求建设单位于项目初始登记后两个月内补齐相关手续，逾期未补齐手续的，停止办理相关单位各项业务。对此，时任主管副市长刘焕鑫批示“此时群众反映强烈，请市建委抓紧办理”。原市房产交易管理中心依据市规划建设委文件精神和市政府领导批示意见，由营口市智胜小区回迁楼工程建设领导小组办公室按历史遗留问题申请，在为智胜小区住宅部分房屋办理了初始登记后，经回迁户和市房征办共同申请（暨市房征办在房屋登记申请表盖章），陆续为回迁户办理了个人产权证。而商业服务用房部分因审批（用途为公建）与建设（用途为商业服务用房）不符，不在此次解决历史遗留登记问题的范围内，且项目建设单位未补齐完善相关手续，导致回迁安置为商业服务用房的权利人至今不能办理个人产权证。
二、解决建议
针对目前智胜小区一期存在的无土地审批手续、无土地证和项目综合验收手续，且项目审批与建设不符（规划审批为公建部分，实建为商业服务用房）等问题，为化解矛盾、维护权利人合法权益，我局意见：
（一）完善项目首次登记手续
1、对于项目申请主体问题。鉴于原隶属于市住房规划建设委的营口市智胜小区回迁楼工程建设领导小组办公室已撤销，建议由市住建局做为项目主体负责完善相关手续。
2、对于没有宗地供地、登记手续，土地性质无法确定问题。由市住建局持地块用地界线图和规划设计条件（或规划总平面图）向市自然资源局提出用地申请，自然资源部门在市场评估的基础上，按照“两审一决策”的程序确定土地出让地价，在项目用地单位缴齐土地出让价款后，以协议方式为用地单位办理用地手续，签订土地出让合同。
3、关于未按规划审批建设问题。建议由市住建局（综合执法）对项目未按规划审批建设提出处理意见。
4、关于未办理规划、质检、消防验收手续问题。建议由市自然资源局就规划核实（验收）提出意见（意见中所载面积以测绘公司实测面积为准）；由市住建局就质检和消防验收提出具体意见。
在完善上述手续后，由市住建局负责申请办理项目（商业服务用房）首次登记。
（二）做好门市房回迁户产权登记
1、对回迁户门市房纳税问题。由门市房回迁户持市房征办出具的回迁安置手续向市税务局提出申请，市税务局受理后为权利人出具完税凭证。
2、不动产转移登记办理。因商业服务用房的房屋安置手续均由市房征办理，权利人申请办理转移登记（个人产权证）时，可参照住宅部分的办理方式，由市房征办和权利人共同向市不动产登记中心提出申请（暨市房征办在不动产登记申请书中权利人处盖章），市不动产登记中心办理产权登记。
特此报告。
营口市自然资源局
2019年10月25日
（联系人：贺成林，电话：13940728149）